______________________
  • 1,55 triệu tỷ đồng tín dụng không sử dụng đúng mục đích kinh doanh Bất Động Sản (BĐS).
  • 60 công ty BĐS tồn đọng nhà đã xây trị giá 325.600 tỷ đồng, tăng 8% so với 3 tháng trước.
  • Tín dụng bị siết chặt, nợ ngân hàng réo gọi, Trái phiếu BĐS đáo hạn thiếu tiền thanh toán.

Sau bao nhiêu chống đỡ, bối rối, mất kiểm soát đến độ phải “khóa van” tín dụng không cho rò rỉ một đồng nào vào Thị Trường Bất Động Sản (BĐS). . .  Nhưng cuối cùng thì csVN cũng bị Shuli Ren phanh phui trên Bloomberg ngày 22/8 về viễn tượng bong bóng BĐS “đang rình rập Việt Nam”, vì có quá nhiều điểm tương đồng với cảnh tượng sụp đổ của đại công ty Bất Động Sản (BĐS) Evergrande Group bên Tầu vài năm trước. [1]

Mùa Đông năm 2021, thị trường BĐS Trung cộng – khu vực chiếm tới 30% giá trị của nền Kinh Tế, 70% tài sản của các gia đình người Trung Hoa trầm mình trong khủng hoảng. Nguồn cơn của biến cố khởi đi từ giá nhà giảm và các cuộc tẩy chay nộp tiền định kỳ mua bất động sản diễn ra cuối năm 2021, đã đẩy nền kinh tế Trung cộng vào vòng xoáy đen tối, khiến đại tập đoàn BĐS Evergrande Group trễ hạn trả lãi suất cho khoản vay quốc tế trị giá 1,2 tỷ Mỹ kim, lập tức bị Fitch – định chế chuyên lượng giá tín nhiệm lớn nhất thế giới về Kinh Tế, Tài Chánh “dán nhãn vỡ nợ” cho Evergrande Group.

Giống như bên Tầu, Phong trào thi nhau vay tín dụng để đầu tư vào BĐS lan rộng, cũng là thời “nhu cầu sinh sáng kiến” làm ăn chụp giật để mau khá giả hơn người. Mọi diễn biến có vẻ như lập lại những đổ vỡ ở đoạn cuối thời hoàng kim của BĐS thuộc các năm 2007- 2011: 

  • Chính sách nới lỏng tín dụng thời đó có lúc lên đến 37%, khối Ngân Hàng Thương Mại (NHTM) cho vay tương đối “dễ dãi”, dòng tiền chảy như nước vào BĐS.
  • BĐS lúc đó cũng rộ nở nhiều khu nhà cao cấp, nghỉ dưỡng hơn là nhà ở bình dân cho người thu nhập thấp. Nạn bán trước đất nền các căn chung cư gần như “trăm hoa đua nở”. Các khu xây cất thì bừa bãi, dùng tiền “bịt kín master plan” khiến nhiều vùng mât hẳn cân bằng sinh thái.
  • Từ đó nẩy sinh ra phong trào thi đua làm “cò đất” môi giới mua bán BĐS. Có lúc còn sử dụng truyền thông đẩy giá BĐS thành giả tạo nhằm lùa các nhà đầu tư tay mơ vào bẫy.
  • Và cuối cùng là hệ quả của gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một tỷ Mỹ Kim vào giữa năm 2009, mà trong đó, có một phần đáng kể nguồn tiền này được bơm vào BĐS mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ. . . Một số công ty BĐS thì theo đuổi lối quản trị chụp giật, gian dối đưa Việt Nam ngày càng có quá nhiều điểm tương đồng với Trung cộng.

Mọi thủ thuật làm ăn lươn lẹo được đặt bên ngoài bảng cân đối kế toán để qua mặt kiểm toán giống như Evergrande Group bên Tầu từng áp dụng. Giá cổ phiếu của các công ty trong danh mục đầu tư của họ cũng có thể tăng vọt và lao dốc một cách bí ẩn tùy theo “lệnh” của “ông trùm”. Các trò thao túng này đã lâm cảnh “đi đêm lắm cũng có ngày gặp ma”:

Cuối tháng 3/2022, Chủ tịch Tập đoàn FLC, Trịnh Văn Quyết bị khởi tố vì mánh khóe thao túng thị trường chứng khoán. Ông Quyết đã chỉ dẫn cho người thân mở 450 tài khoản chứng khoán; họ giao dịch thường xuyên, tạo ra khối lượng giao dịch giả tạo và làm tăng giá cổ phiếu tại các công ty trong danh mục đầu tư của FLC. Đến tháng 4/2022, ông Đỗ Anh Dũng, chủ tịch tập đoàn BĐS Tân Hoàng Minh, bị bắt vì đưa thông tin tài chính sai lệch cho các nhà đầu tư. Ông Dũng đã huy động được hơn 10 nghìn tỷ đồng, tương đương 427 triệu Mỹ kim từ việc bán trái phiếu công ty.

Tính theo xác suất thì “ma” lừa đảo tuy nhiều, nhưng bị bắt lại hiếm hoi; trong khi người hiền lương mất hết sản nghiệp về những dịch vụ lừa đảo trong BĐS thì lại vô số kể. Chẳng hạn như vụ “treo đầu dê bán thịt chó” của công ty Cổ Phần Địa Ốc Alibaba Việt Nam, trụ sở chính tại Saigon. Năm 2019 Alibaba đã bán lẻ cho hàng ngàn khách hàng những mảnh đất trống nhỏ, bằng cách đưa ra “họa đồ ma” một địa điểm phát triển lớn gần các trung tâm công nghệ và thương mại. Công ty này đã lừa các nhà đầu tư số tiền hơn 100 triệu Mỹ kim. Thật ra Alibaba của Việt Nam đã bán đất nông nghiệp, loại bất động sản không đủ điều kiện địa chất để xây nhà ở. Cách làm ăn tương tự diễn ra không it ở Việt Nam; phản ảnh hậu quả tiêu cực do Luật Đất Đai của csVN, từng gây ra cảnh cưỡng chế đất đai khiến người chết, máu đổ và hàng chục triệu dân oan khắp ngước.

Gương Alibaba lừa đảo vẫn còn đó, nhưng người Việt Nam vì không theo dõi tin tức hay bị “cò đất” nói hay nói khéo nên ham “giá hời”. Cũng giống như bên Tầu, đất nền vẫn là món hàng các công ty BĐS thu được nhiều vốn nhất, kế đến là biệt thự xây trên đất nền, nhà liền kề (Townhouse) và sau đó là chung cư. Theo dữ liệu của công ty dịch vụ BĐS Coldwell Banker Richard Ellis (CBRE), tính hết quý II, BĐS xây trên đất nền tại Saigon có trị giá trung bình 6.913 Mỹ kim cho một thước vuông, tăng 48% so với năm ngoái.

Thổi giá lên cao là một cách các công ty BĐS dùng “chèo kéo” khách hàng yên tâm rằng cả đôi bên tính ra cùng có lợi. Từ đó dịch vụ mua, bán nhà trước khi động thổ được thỏa thuận; giúp các công ty BĐS gom tiền mặt nhanh hơn, trong khi khách mua nhà hí hủm vì mua sớm 2 năm trước khi nhà được xây là khôn ngoan vì giá còn rẻ. Tuy nhiên, giống như người tiêu dùng ở Trung cộng, hiện tại họ phải chịu những rủi ro đáng kể. Có rất nhiều trường hợp đã xẩy ra, khách mua nhà đặt 30% tiền cọc ngay sau khi công ty BĐS mới có giấy phép sử dụng lô đất, nhưng vì một khúc mắc pháp lý nào đó mà lô đất đang còn tranh chấp chưa giải quyết xong. Từ đây khách mua thất vọng không chịu thanh toán định kỳ vì nhìn ra các chủ đầu tư đã lấy tiền của họ nhưng không thể hoàn thành hợp đồng xây dựng.

Nghiệp vụ mua, bán trước này từng mang đến cho khách mua một thời “hãnh diện” nay chuyển sang “giở khóc giở cười”. Rất nhiều công ty BĐS cho biết họ không thể bàn giao hàng trăm căn nhà đã xây xong trên một khu đất tại Saigon. Chỉ vì khu đất này đang bị chính phủ thu giữ do các cuộc điều tra chống tham nhũng.

Cũng có những khách hàng bị trường hợp như nói trên, nhưng họ gặp may do công ty BĐS Palm Garden – nhà phát triển BĐS đã hoàn trả tiền đặt cọc nhanh chóng cho khách hàng.

Ngoại trừ giá nhu yếu phẩm và dịch vụ lên vùn vụt, riêng giá thép trong nước bắt đầu xuống từ giữa năm 2021, sang năm nay giá thép tiếp tục giảm đến lần thứ 15 liên tiếp với mức giảm cao nhất tới hơn nửa triệu đồng mỗi tấn. Trong hơn 3 tháng qua, thép có mức giảm giá mất tới gần 6 triệu đồng mỗi tấn. Giá thép xuống liên tục cho thấy ngành xây cất đã giảm đáng kể.  Trong lúc số lượng nhà đã xây cũng còn lại đầy rẫy không ai mua. Tới cuối tháng 6 năm nay, tổng gia trị những căn nhà chưa bán được trong 60 công ty BĐS lên đến 325.600 tỷ đồng, tăng gần 8% so với tháng 3 trước đó. [2]

Theo tài liệu Hiệp hội BĐS Việt Nam công bố cuối Quý I /2021 tỷ trọng bất động sản trên tổng tài sản nền kinh tế chiếm 20,8%, tương đương 205,26 tỷ Mỹ kim trên tổng sản lượng quốc gia là 986,82 tỷ Mỹ kim. Nói theo cách tính “cua trong lỗ” thì đến năm 2030, tổng tài sản BĐS sẽ tăng từ 205,26 tỷ Mỹ kim lên 1.232,29 tỷ Mỹ kim, tương đương 22% GDP. [3]

_________________

Tại hội nghị “phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thống Đốc Ngân Hàng Nhà Nước (NHNN) Nguyễn thị Hồng xác nhận, tính đến 31/05/2022, dư nợ tín dụng chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế. Hiện nay, tín dụng BĐS lên đến 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Trong số 2,33 trệu tỷ đồng tín dụng, có đến 1,55 triệu tỷ đồng vay với mục đích tự sử dụng, tương đương 66,3%, còn lại chỉ có 786 ngàn tỷ đồng dùng cho mục đích kinh doanh BĐS, tương đượng 33,7%. Không có tài liệu nào giải thích rõ “tự sử dụng” 1,55 triệu tỷ đồng là chi tiêu vào những mục gì, công chúng muốn biết, Nhà Nước ém nhẹm, làm ngơ, không nói ra. [4] (https://vanhoimoi.org/?p=14640)

Tổng thu ngân sách nhà nước do cơ quan thuế thực hiện 5 tháng đầu năm 2022 được hơn 672 nghìn tỷ đồng, bằng 57,3% dự toán, tăng 16,5% so với cùng năm 2021, được Bộ Tài Chánh “hý hủm” khoe là thành tích khả quan. Trong khi 1,55 triệu tỷ đồng tín dụng cho riêng ngành BĐS vay, có thể đã “tự sử dụng” vào chứng khoán, xây sân Golf, làm các dự án ngoài ngành . . . mà Bộ Tài Chánh và NHNN không xác nhận được khoản tín dụng to lớn này, thì làm sao có thể thi hành nhiệm vụ của các cơ quan cao nhất mang trách nhiệm bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống Tài Chánh quốc gia.

Nhiều năm do đại dịch CoVid, chính phủ áp dụng thiết quân luật toàn xã hội, khiến mọi sinh hoạt kinh tế rơi vào đình đốn, đưa tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống NHTM bật tăng trở lại đến mức 10,58%. (https://vanhoimoi.org/?p=14312)

Nay gặp thêm cảnh tín dụng bị chặn, phát hành trái phiếu để gọi vốn không xong, nhà xây ra nằm “tồn kho” tăng cao, trong lúc nợ ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp BĐS lần lượt đáo hạn phải thanh toán. Công ty BĐS nào không trả được các món nợ gọi vốn trước đó thì ngày chờ đến phiên mình bị dán nhãn “vỡ nợ” sẽ  không còn xa. Nếu để xẩy ra hiện tượng “Domino” thì nền Kinh Tế, Tài Chánh Việt Nam sẽ rơi vào khủng hoảng lớn.

Trần nguyên Thao

(30 Aug)

Tham khảo:

[1] https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2022-08-22/china-s-property-demons-stalk-vietnam

[2] https://vietnamnet.vn/giam-15-lan-lien-tiep-gia-thep-boc-hoi-hon-6-trieu-dong-tan-2052432.html

[3] https://vietnamfinance.vn/bat-dong-san-viet-nam-se-dat-1232-ty-usd-chiem-22-gdp-vao-nam-2030-20180504224247977.htm

[4] https://cafef.vn/thong-doc-cho-vay-bds-dat-233-trieu-ty-chiem-2066-tong-du-no-tin-dung-20220714161726919.chn

Bài liên quan:
  • HỘI LUẬN 3/12/2022. Chiến trường tại Donbass vẫn ác liệt. Biểu tình lan rộng khắp Trung Cộng: Chống phong tỏa hay chống chế độ? Họ Tập bị thách thức!
    BS Nguyễn Trọng Việt
  • Biểu tình chống phong tỏa đang thách thức quyền lực của Tập Cận Bình
    Gideon Rachman
  • Sổ Tay Thường Dân: Côn Minh & Bắc Kinh
    Tưởng Năng Tiến
  • Lý do Tập Cận Bình không còn được gọi là “lãnh tụ nhân dân”
    Katsuji Nakazawa
  • Bên trong cuộc chiến tranh du kích chống Nga ở Ukraine
    Norma Costello