- Doanh Nghiệp Bất Động Sản (BĐS) “được voi đòi tiên”.
- Thủ Tướng Chính Phủ: “BĐS phải có trách nhiệm với chính mình”.
- Kế hoạch xây nhà ở xã hội bán cho công nhân rất có thể trở thành “thử kêu, bắn tịt”.
- Cán bộ mọi cấp đang tìm kiếm “an toàn pháp lý cho riêng mình”, vì vậy các dự án phát triển BĐS ngày càng bị trì hoãn.
Hôm 17 tháng 2, báo nhà nước tưng bừng mô tả viễn ảnh tương lai tươi sáng dành cho công nhân sắp được mua nhà rẻ tiền qua gói tín dụng 55 ngàn tỷ mới ở giai đoạn đề nghị. Nhưng kỳ đà cản mũi xây cất nhà ở xã hội bán cho công nhân là pháp lý và cơ chế trong đầu tư. . . Do lòng tham muốn vơ vét tài sản qua đất đai của đảng csVN, năm 2023 vẫn còn áp dụng Luật Đất Đai năm 2013. Đây chính là mấu chốt nảy sinh các văn kiện lập quy bảo vệ chế độ cưỡng chế đất đai của dân nghèo; nguồn cơn buộc chế độ phải trấn áp tham nhũng dẫn cán bộ mọi cấp vào thế thủ “tìm kiếm an toàn pháp lý” làm cho các sự việc thuộc về đất đai vẫn đang “nhì nhằng” ở bước lấy ý kiến để tu chính Luật Đất Đai. . . .
Theo sự sắp xếp của csVN, ngày 15 tháng 3 tới sẽ kết thúc giai đoạn lấy ý kiến, đến tháng 10 năm nay Quốc Hội sẽ bàn thảo về sửa đổi Luật Đất Đai. Đã nhiều lần Luật Đất Đai tại Việt Nam được sửa đổi, nhưng lần nào cũng dựa vào gốc Hiến Pháp của Liên Xô viết ra từ năm 1936, ba lần kế tiếp trong các năm 1959; 1980 rồi 1992 csVN đã tu chính Hiến Pháp nhưng căn bản vẫn là “tài sản của nhân dân do Nhà Nước quản lý – đơn giản chỉ là “đất dân quyền quan”.
Cho đến nay, qua rất nhiều đại hội lớn nhỏ lấy ý kiến về sửa đổi Luật Đất Đai cho thấy rằng: 10 năm thực thi Luật Đất Đai 2013 đã chứng minh đầy bất cập, không những làm ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng chục triệu dân oan, dẫn tới khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, mà còn làm lãng phí nguồn lực tài nguyên đất đai, cản trở sự phát triển của đất nước.
Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2, Bộ Xây Dựng đề nghị gói 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội bán cho công nhân; còn Thống Đốc Ngân Hàng Nhà Nước (NHNN) công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho lĩnh BĐS.
Mặc dầu còn phải chờ Quốc Hội chấp thuận, nhưng Bộ Xây Dựng đã phân chia gói 110 ngàn tỷ làm hai phần: “55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư vay, còn 55.000 tỷ đồng cho người dân vay”, với phương thức cấp vốn tương tự gói 30.000 tỷ đã triển khai trong giai đoạn 2013-2016.
Nhận định về phương thức cấp vốn của Bộ Xây Dựng, Tiến Sỹ Trần Xuân Lượng – chuyên ngành bất động sản tại Đại học Kinh tế Quốc Dân nói, cách đây 10 năm khác bây giờ, bởi trước kia nhiều quỹ đất trong nội đô có thể dùng xây nhà ở xã hội, nhưng đến thời điểm hiện tại số đất như vậy rất hiếm. Bên cạnh đó, các dự án nhà ở xã hội đều đang vướng thủ tục pháp lý. Và cần có cấu trúc hạ tầng kỹ thuật nếu không sẽ tạo ra những khu đô thị ma”.
Ngoài ra, địa điểm xây các đơn vị gia cư giá rẻ gọi là nhà ở xã hội không thể cách quá xa nơi công nhân đang có công việc làm tại nội thành hay Trung Tâm công nghệ. Trong khi quỹ đất gần các khu công nghệ, thương mại hay trung Tâm Hành Chánh rất đắt đỏ lại còn vướng phải rào cản pháp lý về Luật Đất Đai năm 2013 [*] Quy hoạch, thuế thu nhập cá nhân, thuế nhà đất. . . Đất ở Hà-nội, Saigon hay bất cứ nội vi thành phố nào đều rất đắt không thích hợp để xây nhà ở xã hội – loại nhà hợp với túi tiền của công nhân.
Tính riêng năm 2022, nguồn cung BĐS, nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về xây cất nhà cho giới trung lưu đến cao cấp, trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu nghiêm trọng. Tình trạng này được Thủ Tướng Pham minh Chính nhận đinh là, thị trường BĐS bị méo mó, không thể vận hành trơn tru, tắc nghẽn thanh khoản. Sự bất hợp lý cung – cầu này được xem là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay.
Từ nay đến năm 2025, Bộ Xây Dưng nuôi hy vọng xây khoảng 571.000 căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp. Trong giai đoạn từ 2025 – 2030 sẽ tiếp tục xây dựng thêm khoảng 845.000 căn nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cho biết, hiện đang triển khai 401 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, với quy mô xây dựng khoảng 434.000 căn nhà, nên từ nay đến năm 2025 chỉ cần xây dựng thêm khoảng 140.000 căn là đạt mục tiêu đề án đưa ra.
Bộ Xây Dựng không nhắc gì đến những vướng mắc về pháp lý và kỹ thuật để hoàn thành ước mơ trên nửa triệu căn nhà giá rẻ cho công nhân. Nếu như các khó khăn vừa nói vấp phải tâm lý “thủ cẳng” rất phổ biến hiện nay trong hàng ngũ mọi cấp cán bộ “sợ trách nhiệm”, tìm kiếm an toàn pháp lý cho riêng mình, có thể đưa hy vọng của Bộ Xây Dựng trở thành “thất vọng”.
Ngày 23 tháng 2, báo phân tích Tài Chánh quốc tế Bloomberg đưa ra bản điều nghiên cho thấy, Đảng csVN đang ngày càng lo lắng về một câu thần chú mới lan truyền trong hàng ngũ quan chức: “Làm nhiều, gặp nhiều rắc rối; Làm ít, gặp ít rắc rối hơn; Không làm gì thì không gặp rắc rối.” Và như thế, theo Bloomberg, việc phê duyệt theo thông lệ các dự án phát triển BĐS hoặc chi tiêu cho cơ sở hạ tầng đang ngày càng bị trì hoãn. [1]
Về phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Thống Đốc Nguyễn Thị Hồng công bố, 4 ngân hàng thương mại quốc doanh sẽ dành một gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn lãi suất bình quân trên thị trường từ 1,5-2%. Trong quá trình triển khai, NHNN hoan nghênh các ngân hàng thương mại tham dự để gia tăng tín dụng, nếu thanh khoản bị thiếu, NHNN sẵn sàng tái cấp vốn để triển khai tiếp.
Theo báo cáo của NHNN, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS trong quý IV (tính đến 31/12/2022) đã là gần 800.000 tỷ đồng.
Trước đó, Thống Đốc NHNN Nguyễn thị Hồng từng xác nhận, tính đến 31/05/2022, tín dụng BĐS lên đến 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, đây là mức tăng cao hơn cả tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn nền Kinh Tế. Trong 2,33 triệu tỷ đồng tín dụng này lại chỉ có 786 ngàn tỷ đồng dùng cho mục đích kinh doanh BĐS, tương đương 33,7%! (https://vanhoimoi.org/?p=16115)
Một trong những lý do ngành BĐS gặp kho khăn là do có nhiều công ty cùng nghề làm ăn chụp giật, đầu cơ, làm giá, trục lợi khiến dân chúng ngờ vực có muu mô lừa đảo trong ngành BĐS. Nhiều doanh nghiệp BĐS trong thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn, hàng chục, hàng trăm ngàn tỷ đồng, đáo hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023 lo không có tiền hoàn lại vốn và lãi cho nhà đầu tư. Do các hiện tượng làm ăn vơ vào như của “đạp được” mà những tháng trước mặt của năm 2023, ngành BĐS sẽ phải gánh chịu hoàn cảnh cực kỳ khó khăn.
Gần như trọn năm 2022, toàn ngành BĐS ra sức kêu ca thiếu vốn, xin thêm tín dụng và đề nghị Bộ Tài Chánh sửa đổi các điều khoản quy định trong Nghị Định 65 cho phép Doanh Nghiệp BĐS được tái huy động vốn qua kênh Trái Phiếu Doanh Nghiệp (TPDN).
Bộ Tài chính trình Chính phủ mở ra hướng mới để giải quyết TPDN đáo hạn, khi Doanh Nghiệp phát hành không thể thanh toán gốc, lãi bằng tiền thì có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác theo nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật dân sự. Các TPDN đã phát hành trước đây chưa đáo hạn thì được đàm phán để thay đổi kỳ hạn của TPDN, thời gian tối đa là 02 năm.
Khi được hứa sẽ có 2 gói hỗ trợtín dụng như trên, và mở lối giải quyết tình trạng đáo hạn TPDN, thì tại hội nghị ngày 17 tháng 02 đại diện ngành BĐS áp dụng ngay chiến thuật “được voi đòi tiên” lại mở ra “thế cờ chiếu bí” Chính phủ, đòi “cởi trói về cơ chế và chính sách”.
Giải vây thế “chiếu bí” từ phía các Doanh Nghiệp BĐS, Thủ Tướng Pham minh Chính phản pháo, Các doanh nghiệp BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa. “Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi. . . , phải góp phần vì cái chung”. [2]
Nếu Luật Đất Đai không sửa đổi hợp với lòng dân thì vấn nạn đất đai tại Việt Nam còn là chuyện rất dài. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS do Chính Phủ Pham minh Chính đang làm tuy đầy thiện chí, nhưng chỉ nảy sinh ra những “đôi co” như kiểu “chạo nhau”, và chỉ là việc giải quyết mọi vấn đề trên ngọn, cái gốc vẫn còn y nguyên.
Trần nguyên Thao
23 Feb, 2023
[1] https://www.voatiengviet.com/a/bloomberg-tran-ap-tham-nhung-khien-cac-quan-chuc-so-khong-lam-gi-ca/6974212.html
[2] https://thoibaotaichinhvietnam.vn/thu-tuong-chinh-phu-pham-minh-chinh-doanh-nghiep-bat-dong-san-phai-co-trach-nhiem-giai-quyet-kho-khan-do-chinh-minh-gay-ra-121943.html
[*] luật Đất đai mới nhất đang áp dụng năm 2023 vẫn còn là Luật Đất đai 2013 và 17 Nghị định, 52 Thông tư, 03 Thông tư liên tịch.
