Mới đây, trong kỳ họp thứ 4 Quốc Hội, Thủ tướng csVN Phạm minh Chính đã nhìn nhận: thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam “gần đây nóng, nhiều rủi ro, có cơ cấu chưa hợp lý, mặt bằng giá tăng cao và thanh khoản gặp khó khăn”. . . Ông Chính cho biết Chính phủ đã chỉ đạo từng bước hoàn thiện khuân khổ pháp lý. Nhưng để “cứu nguy” BĐS thì Ngân Hàng Nhà Nước (NHNN) công khai từ chối rằng tăng thêm tín dụng là đi ngược lại mục tiêu của chính sách tiền tệ. [1]
BĐS Việt Nam tương đương 22% GDP của Việt Nam. [2] tiềm lực rất lớn, theo báo cáo của Hiệp Hội BĐS Việt Nam công bố đầu năm 2021: trong vòng 10 năm (2020 – 2030), quy mô tài sản BĐS Việt Nam sẽ tăng từ 205,26 tỷ Mỹ kim lên 1.232,29 tỷ Mỹ kim.
Hai tháng trước (8/2022), Vân Hội Mới qua bài “Bất Động Sản Việt Nam Bên Bờ Vực Thẳm” (https://vanhoimoi.org/?p=14919) đã mô tả thị trường BĐS sau bao nhiêu chống đỡ, bối rối, mất kiểm soát đến độ bị Ngân Hàng Nhà Nước (NHNN) “khóa van” tín dụng không cho rò rỉ một đồng nào vào BĐS. . . Rốt cuộc thì csVN cũng bị Shuli Ren phanh phui trên Bloomberg ngày 23/8 về viễn tượng bong bóng BĐS “đang rình rập Việt Nam”, vì có quá nhiều điểm tương đồng với cảnh tượng sụp đổ của đại công ty BĐS Evergrande Group bên Tầu vài năm trước. Trong đó, gồm 3 điểm chính:
- Chỉ 5 tháng đầu năm 2022 tín dụng trong ngành BĐS lên đến 2,33 triệu tỷ đồng, trong đó 1,55 triệu tỷ đồng không sử dụng đúng mục đích kinh doanh BĐS.
- 60 công ty BĐS tồn đọng nhà đã xây trị giá 325.600 tỷ đồng, tăng 8% so với 3 tháng trước.
- Tín dụng bị siết chặt, nợ ngân hàng réo gọi, Trái phiếu BĐS đáo hạn thiếu tiền thanh toán.
Mùa Đông năm 2021, thị trường BĐS Trung cộng – khu vực chiếm tới 30% giá trị của nền Kinh Tế, 70% tài sản của các gia đình người Trung Hoa trầm mình trong khủng hoảng. Nguồn cơn của biến cố khởi đi từ giá nhà giảm và các cuộc tẩy chay nộp tiền định kỳ mua BĐS diễn ra cuối năm 2021, đã đẩy nền kinh tế Trung cộng vào vòng xoáy đen tối, khiến đại tập đoàn BĐS Evergrande Group trễ hạn trả lãi suất cho khoản vay quốc tế trị giá 1,2 tỷ Mỹ kim, lập tức bị Fitch – định chế chuyên lượng giá tín nhiệm lớn nhất thế giới về Kinh Tế, Tài Chánh “dán nhãn vỡ nợ” cho Evergrande Group.
Dân chúng Việt nam rất âu lo BĐS Việt Nam có thể lâm vào tình trạng “như bên Tầu”, nơi tăng trưởng kinh tế chịu ảnh hưởng quá nhiều từ hoạt động xây cất và thị trường BĐS.
Tín dụng trong ngành BĐS Việt Nam đang là mối âu lo rất lớn đối với mọi chủ đầu tư cũng như các Hiệp Hội chuyên ngành. Tính đến giữa tháng 4/2022, tín dụng trong lãnh vực này đã lên đến 2.288.000 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021. Tổng dư nợ vào BĐS chiếm gần 20% so với dư nợ của cả nền Kinh Tế Việt Nam. [2]
Ngành BĐS dựa vào rất nhiều nguồn vốn khác nhau, tín dụng, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, vốn FDI, vốn tư nhân. . . Tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro. Hiện NHNN nước quy định hệ số rủi ro là 200% đối với những khoản cho vay kinh doanh BĐS, cho nên NHNN yêu cầu các NHTM siết tín dụng, để ngăn chặn bong bóng tài sản.
Vốn của ngành BĐS dựa vào chứng khoán gần đây bị suy sụp nghiêm trọng. Tuần thứ 2 trong tháng 11, cố phiếu của các công ty lớn ngàng BĐS đồng loạt bị nhà đầu tư bán tháo, chiếm tỷ trọng áp đảo về số lượng cố phiếu bị giảm như: Phát Đạt 11,2 triêu đơn vị; Đầu tư phát triển xây dựng, 11,5 triêu đơn vị; hai công ty của tỷ phú Phạm nhật Vượng là Vinhomes, Vingroup cũng giảm mạnh. . . Đất Xanh, Nhà Khang Điền, Nam Long, Quốc Cường Gia Lai cũng bị bán tháo cổ phiếu. Còn Novaland giảm 11 triệu đơn vị và phải tái cấu trúc, rà soát lại các hoạt động kinh doanh và tập trung vào mảng kinh doanh lõi. Nhiều Doanh Nghiệp BĐS lớn đã giảm đến 40% giá bán trên hợp đồng, gảm 50% lực lượng lao động hoặc phải giảm lương, tác động đến vấn đề an sinh xã hội và cuộc sống người lao động.
Tổng giá trị phát hành TPDN thuộc BĐS chiếm 36% trên tổng giá trị TPDN mọi ngành trên cả nước. Trong đó, có khoảng 29% giá trị TPDN thuộc BĐS không có tài sản bảo đảm hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Sự thể này mang tiềm ẩn rủi ro như “bom nổ chậm” không những cho riêng ngành BĐS, mà còn cả cho nền Kinh Tế quốc gia. https://vanhoimoi.org/?p=13566
Nhiều cuộc họp giữa Chính Phủ và Hiệp Hội BĐS của các thành phố lớn trong nước liên tục diễn ra trong tuần lễ thứ 2 của tháng 11 để tháo gỡ các ràng buộc về luật lệ, nhưng quan trọng hơn hết là tìm vốn để ngành BĐS khỏi suy sụp, nhưng chưa thấy có ánh sáng nào ló ra cuối đường hầm.
Hiệp hội BĐS thành phố Saigon đề nghị Chính phủ, NHNN xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng 1%-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 – 200.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm”.
Lưu lượng giao dịch của thị trường BĐS đang đi xuống, quý 3/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước và giảm mạnh so với giai đoạn đầu năm. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Loạt diễn biến nêu trên khiến dân chúng không khỏi hoài nghi, liệu rằng thị trường BĐS đã ở giai đoạn suy thoái hay chưa?
Trước thực tế đầy âu lo của nhà đầu tư BĐS, Thủ Tướng Chính hứa sẽ tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý nghiêm các vi phạm, đồng thời sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp khắc phục tình trạng yếu kém, bảo đảm cho ngành BĐS hoạt động minh bạch, lành mạnh, bền vững theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào các phân tích ngày 23/8 trên Bloomberg của Shuli Ren cho rằng chính phủ Việt Nam rõ ràng đang lo lắng về tình trạng bong bóng BĐS ở Việt Nam. Do đó, trước Quốc hội mới đây, Thống Đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng trong điều kiện ưu tiên kiểm soát lạm phát, bảo đảm an toàn hệ thống thì việc mở rộng tín dụng cho thị trường BĐS sẽ gây khó khăn cho NHNN trong việc đạt được mục tiêu chính sách tiền tệ, chưa nói đến sẽ đi ngược lại mục tiêu của chính sách tiền tệ.
Đối với hoàn cảnh BĐS Việt Nam, csVN cần phải sửa đổi luật đất đai 2013 mới hy vọng gỡ được những nút thắt pháp lý đang trói buộc đến 70% các dự án BĐS hiện có trên thị trường nhà đất. Sau đó các cơ quan liên hệ mới ban hành các văn kiên lập quy phù hợp luật đất đai mới. Mọi văn bản của các cơ quan đưa ra trong lúc này sẽ vẫn đi vào bế tắc. Bởi vì quan chức mang tâm lý sợ sai, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không ai dám giải quyết sự việc, vì họ sợ trách nhiệm.
Hiện tại, thời gian thực hiện thủ tục hành chánh với các dự án đang kéo dài khoảng 3-5 năm, thậm chí doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư.
Nhiều khu BĐS bị truyền thông Nhà Nước dựa vào luật nhà đất 2013 để gán cho hiện tượng trái luật khi “núp bóng” sở hữu nhà đất. Bài này được hầu hết các báo thuộc đảng csVN đăng tải vào cuối tháng 5-2020. Theo đó, nhiều nhà ở bán cho người Việt, có sổ đỏ (tức sổ chủ quyền) đứng tên người Việt mà toàn người nước ngoài sở hữu thì đầu tiên cần xác định người nước ngoài ở là mua hay thuê. Nếu mua thì sai luật, còn thuê thì khu nhà đó cho người nước ngoài thuê cũng phải đăng ký. [3]
Người Việt ở nước ngoài muốn mua BĐS ở Việt Nam xin đọc bản tin của đài truyền hình Tiếng Nói Việt Nam-VOV trong link số [4] – Nên kiên nhẫn chờ cho đến khi csVN sửa luật nhà đất 2013 và các văn bản lập quy phù hợp với luật mới rõ ràng, mới nên tính đến việc mua BĐS ở Việt Nam hay không.
Đừng nghe theo lời hứa miệng của csVN, mà mất toi sản nghiệp như nhiều người Việt nước ngoài từng bị! Vì từ xưa tới nay Ba-Đình vẫn sống nhờ lừa đảo với văn hóa “vỗ béo rồi xả thịt”.
Trần nguyên Thao
Nov 14, 2022
Tham khảo:
[1] https://www.bbc.com/vietnamese/articles/cqq6w29979zo
[2] https://vietnamfinance.vn/bat-dong-san-viet-nam-se-dat-1232-ty-usd-chiem-22-gdp-vao-nam-2030-20180504224247977.htm
[3] https://nguoiquansat.vn/du-no-bat-dong-san-chiem-bao-nhieu-phan-tram-du-no-nen-kinh-te-60116.html
[4] http://baovov.vn/tin-tuc/Kinh-te/7593/Nguoi-nuoc-ngoai-nup-bong-mua-bat-dong-san-Co-de-xu-ly
